معاون وزیر راه به مهر خبر داد؛
جزئیات طرح كنترل اجاره بها، احتمال چندساله شدن اجاره نامه
شیك بار: معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اظهار داشت: لایحه اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر در جهت نهادینه شدن امضای قراردادهای بلندمدت اجاره مسكن در كشور تدوین شده است.
به گزارش شیك بار به نقل از مهر، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در هفته جاری طی نامه ای به اسحاق جهانگیری معاون اول رئیس جمهور پیشنهاد عرضه ماده واحده لایحه اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ را با ۴ تبصره ارسال كرد.آنچه در این نامه سبب شد تا واكنش های متفاوتی از جانب صاحب نظران و كارشناسان بخش مسكن نشان داده شود، اختصاص یكی از بندها به تعیین سقف برای اجاره بها در انتها مدت قرارداد یك ساله اجاره است كه رقم پیشنهادی آخوندی، حداكثر ۱۰ درصد بوده است.
حامد مظاهریان معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بعنوان طراح اصلی این پیشنهاد و لایحه اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر در گفت وگو با خبرنگار مهر جزئیات این طرح را شرح داد و درباره پیشنهاد تعیین سقف برای اجاره بها اظهار داشت: دولت موظف به پشتیبانی از اقشار صدمه پذیر و كم درآمد است و این پیشنهاد از همین اندیشه برخاسته است.به گفته مظاهریان، هر قانونی امكان دارد برای عده ای تبعاتی داشته باشد؛ اما باید در تدوین یك قانون، مصالح كلی شهروندان را در نظر گرفت. وی در این گفت وگو، نحوه محاسبه و رسیدن به رقم سقف ۱۰ درصد برای تمدید قرارداد اجاره در سال آتی را شرح داد.
متن كامل گفتگو از نظرتان می گذرد:
هم اكنون بازار اجاره مسكن چه وضعیتی دارد و لزوم ساماندهی بازار اجاره چه بوده است؟
لایحه ساماندهی بازار اجاره مسكن با استفاده از تشویق به افزایش مدت اجاره نامه ها برای پشتیبانی از حقوق اجتماعی اجاره نشین ها بخصوص در شهرهای بزرگ تدوین شده است. برپایه آمارهای رسمی و تحقیقات اجاره بها در شهرهای بزرگ افزایش قابل ملاحظه ای پیدا كرده به صورتی كه مطابق با اطلاعات ثبتی سامانه املاك كشور، اجاره بها در شهر تهران برای قراردادهای جدید تنظیم شده در خردادماه سال جاری نسبت به خرداد سال قبل ۲۵ درصد رشد داشته و در بعضی مناطق پرتقاضا در بازار اجاره مسكن تهران، میزان رشد اجاره بها از نرخ رشدهای اعلام شده در آمارها هم بیشتر بوده است.افزایش اجاره بها عموما ناشی از افزایش قیمت واحد مسكونی، نرخ تورم عمومی، میزان تقاضا برای اجاره واحدهای مسكونی و رفتار نرخ سود بانكی به همراه نوسانات سایر بازارهای دارایی اتفاق افتاده است.توجه به حقوق اجتماعی مستاجران كه بیش از یك سوم جمعیت شهری كشور را تشكیل می دهند، ضروری و موضعی قابل دفاع استدر شرایط كنونی با عنایت به وجود بیش از ۳۵ درصد خانوار اجاره نشین در مناطق شهری كشور و افزایش قابل توجه قیمت دارایی های جایگزین مسكن و قوت گرفتن انتظارات تورمی، می توان اظهار داشت كه بخشی از رشد قابل توجه اجاره بها تحت تاثیر جو روانی بوجود آمده است. همینطور قرارگرفتن در مقطع نقل و انتقال مستاجرین باعث تشدید این امر شده است. بنابراین توجه به حقوق اجتماعی مستاجران كه بیش از یك سوم جمعیت شهری كشور را تشكیل می دهند، ضروری و موضعی قابل دفاع است.به علاوه تجربیات جهانی نشان داده است كه علی رغم وجود نتایج نامناسب اقتصادی و اجتماعی حاصل از كنترل اجاره بها، در شرایط بحرانی چنین اقداماتی قابل تجویز است. نكته قابل توجه آن است كه می توان با اجرای سیاستهای تكمیلی از نتایج نامناسب كنترل بازار كاست.
هدف از تدوین لایحه الحاق یك ماده به قانون روابط موجر و مستاجر چیست؟
با توجه به اینكه عرف معمول دوره اجاره بها در كشور یكساله است، افزایش طول مدت قراردادهای اجاره به بیش از یك سال تا حدود زیادی امنیت روانی برای مستاجران بوجود می آورد و هم مشخص بودن میزان افزایش اجاره در سال دوم، امكان برنامه ریزی برای مستاجران را فراهم می آورد این امر منجر به افزایش سطح رفاه برای مستاجران شده كه به نوبه خود ارتقای رفاه اجتماعی را به دنبال دارد.
با توجه به اینكه عرف معمول دوره اجاره بها در كشور یكساله است، افزایش طول مدت قراردادهای اجاره به بیش از یك سال تا حدود زیادی امنیت روانی برای مستاجران بوجود می آورد از دیگر اهداف و نتایج مثبت لایحه مذكور می توان به كنترل فضای روانی و انتظارات تورمی در جامعه، تولید ثبات نسبی در بازار اجاره در كوتاه مدت و پشتیبانی از مستاجران در افزایش شانس دستیابی به حداقلی از سرپناه بخصوص اقشار كم درآمد اشاره نمود.
در واقع لایحه مذكور به نهادینه شدن قراردادهای بلندمدت اجاره و كنترل رشد اجاره بها كمك می نماید و نوعی اكرام حقوق مستاجران به حساب می آید.
مصوبه كنترل اجاره بها تا چه حد قابلیت اجرایی دارد و ضمانت اجرایی آن چیست؟
با توجه به اینكه در ضابطه جاری مستاجران ذی نفع بوده و حق انتخاب در تمدید یا عدم تمدید قرارداد دارند، چنانچه تمایل داشته باشند، می توانند از روش پیش بینی شده برای دستیابی به حقوق مندرج در قانون اقدام نمایند. ازاین رو بهترین ضمانت اجرایی در این طرح، منافع مستاجران است كه یك سوی قرارداد اجاره هستند.
همچنین در این لایحه رسیدگی به شكایات واصله بر عهده شورای حل اختلاف گذاشته شده است كه فرآیند رسیدگی مبحث در شوراهای حل اختلاف پیچیدگی های نظام قضایی و زمان بر بودن بررسی پرونده های حقوقی را ندارد.
نرخ ۱۰ درصدی برای افزایش اجاره بها چگونه توجیه اقتصادی پیدا می كند؟
با توجه به اینكه بخش قابل توجهی از بازدهی مسكن به افزایش ارزش آن در طول زمان مربوط می گردد و بازدهی خالص اجاره بها (صرفا اجاره دریافتی و نه اضافه ارزش ملك) حدودا بین ۶ تا ۷ درصد برآورد می شود، تعیین سقف اجاره بها (۱۰ درصد)، به طرز چشمگیری بازدهی كل اجاره داری را تحت تاثیر قرار نمی دهد چون كه سهم قابل توجهی از بازدهی اجاره به «اضافه ارزش» ملك مربوط می گردد كه مورد برخورد این لایحه قرار نمی گیرد.
بخش قابل توجهی از بازدهی مسكن به افزایش ارزش آن در طول زمان مربوط می گردد و بازدهی خالص اجاره بها حدودا بین ۶ تا ۷ درصد برآورد می شود، تعیین سقف 10 درصدی برای اجاره بها، به طرز چشمگیری بازدهی كل اجاره داری را تحت تاثیر قرار نمی دهد
در هر صورت بایستی توجه كرد كه تدوین و اجرای هر نوع قانونی دارای تبعاتی برای بخشی از جامعه خواهد بود، همانطور كه عدم تصویب برخی مقررات به ضرر بخش دیگری از جامعه است (مشابه آنچه شرایط بهینه پرتو در ادبیات نظری اقتصاد توضیح می دهد كه بهبود شرایط فردی بدون تغییر منفی در شرایط فردی دیگر اتفاق نمی افتد). به هر روی دولت موظف است در جهت پشتیبانی از اقشار ضعیف و صدمه پذیر جامعه مقرراتی را تدوین كند.
بدون شك تدوین و اجرای لایحه مذكور به خصوص در نخستین مراحل اجرای خود دارای تبعاتی برای هر دو طرف قرارداد اجاره (موجران و مستأجران) خواهد بود و این خصلت طبیعی هر نوع قانونی است و نمی توان قانونی را یافت كه بدون مخالف یا فاقد تبعات برای گروهی از جامعه باشد. اما به هر حال قوانین سبب برقراری نظم در جامعه و بازارهای هدف شده و در بلندمدت به تنظیم و كنترل بازار كمك می كنند.
با عنایت به اینكه در این لایحه صرفاً به پشتیبانی از مستاجران توجه شده، آیا برای موجران چاره ای اندیشیده شده است؟
به هر حال كنترل اجاره بها قدرت موجران برای تعیین قیمت اجاره را محدود می كند، اما دولت به منظور پشتیبانی از موجران (بخش عرضه مسكن اجاره ای) لایحه اصلاح موادی از قانون مالیات های مستقیم را عرضه كرده است تا با استفاده از مشوق های مالیاتی، موجران قائل به قانون تنظیم قراردادهای بلندمدت اجاره بها را مورد حمایت قرار دهد. این اتفاق پاسخی به ابهام موجود در میان برخی كارشناسان و صاحب نظران به مساله تحدید عرضه مسكن اجاره ای است.
همچنین در نظر است، با استفاده از لایحه مورد اشاره، تولید ساختارهای نظام اجاره داری حرفه ای در كشور تشویق و تسهیل شود. این لایحه مذكور در روز دوشنبه ۲۷ تیرماه ۱۳۹۷ به دولت ارسال شده است.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب