در گفتگو با مهر مطرح شد؛
چسبندگی قیمتی در مسكن عامل گرانی، نرخ اوورشوت كرده است
شیك بار: مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی اظهار داشت: یكی از علل افزایش قیمت مسكن، چسبندگی قیمتی است به این معنا كه فروشندگان به بهانه گرانفروشی دیگر مالكان، حاضر به پایین نگه داشتن قیمت ملك خود نیستند.
حسین عبده تبریزی در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره اینكه آیا می توان وضعیت فعلی بازار مسكن را وضعیت ركود تورمی نامید، گفت: در مورد قیمت مسكن مالكان علاقه مندند قیمت را به میزان افزایش قیمت دلار بالا ببرند، اما بخش تقاضا چنین توانی را برای پرداخت ندارد؛ می دانیم كه درآمد یا ثروت خانوارها به اندازه تفاوت قیمت دلار بالا نرفته است.
وی اضافه كرد: بدین سبب وقتی به قیمت ها در بعضی مناطق مانند منطقه ۲۲ یا اطراف میدان انقلاب یا خیابان طالقانی نگاه می نماییم، می بینیم كه مظنه قیمت مسكن در این مناطق تا ۱۲ و ۱۳ میلیون تومان در هر مترمربع مسكونی عنوان میگردد. یعنی قیمت یك واحد ۶۰ متری، برابر یك میلیارد تومان میگردد. وقتی می پرسیم چرا با این قیمت بالا عرضه می شود؟ پاسخ می شنویم كه مسكن متری ۵۰ میلیون تومان هم وجود دارد. بله چنین واحدهایی در بعضی نقاط شهر تهران داریم كه قیمت های بالایی دارند و مشتری خودرا هم دارند. اما چنین خریدارانی بسیار محدودند و این املاك مشتری خاص خودرا دارند.
۹۵ درصد مردم، دیگر قدرت خرید مسكن ندارند
عبده تبریزی افزود: اما به نظر من زوج های جوان خانواده های متوسط و خانواده های با درآمد پایین كه ۹۵ درصد مردم ایران را شامل می شوند، یك میلیارد تومان را از كجا بیاورند تا یك واحد ۶۰ متری را به چنین مبلغی بخرند؟ مطمئنا جوانان و خانه اولی های چنین قشرهایی حتماً نمی توانند، چونكه وام مسكن فعلاً ۱۶۰ میلیون تومان است، ۱۰۰ میلیون تومان هم با فروش خودروی خود تجهیز كنند؛ ۱۰۰ میلیون تومان هم از بستگانشان بگیرند، باز هم به هیچ وجه توان خرید مسكن متری ۱۳ یا ۱۴ میلیون تومان را ندارند.
قیمت مسكن اوورشوت كرده است
مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی تصریح كرد: به نظرم قیمت مسكن در بعضی مناطق تهران اصطلاحاً اوور شوت (overshoot) كرده است؛ یعنی قیمت به رقمی بسیار بالاتر از آنچه تقاضا برایش پیدا می شود، رسیده است؛ مانند قیمت دلار كه به ۱۹ هزار تومان هم رسید و وقتی قدرت خرید دلار با این ارقام وجود نداشت، به كانال ۱۱ یا ۱۲ هزار تومان بازگشت. مسكن هم این گونه است؛ قیمت بخش زیادی از واحدهای مسكونی در تهران به بیشتر از آنچه تقاضا برایش وجود دارد، رسیده است. بنا بر این هم حجم خرید و فروش كاهش یافته است.
چسبندگی قیمتی مسكن پیش آمده است
وی با بیان این كه در بخش مسكن هم چسبندگی قیمت ها وجود دارد، توضیح داد: وقتی در منطقه ای، واحد مسكونی با قیمت بالا معامله می شود، سایر مالكان هم به این رقم استناد كرده و می خواهند ارزش ملك خودرا به آن رقم برسانند و مقاومت برای كاهش وجود خواهد داشت. البته پس از مدت ها به سبب تورم ارزش ملك به آن رقم ها هم می رسد. كاهش تعداد معاملات هم به این علت است كه برای قیمت های مازاد جاری تقاضا نیست، وگرنه تقاضای مصرفی كه از بین نرفته و مردم نیاز به مسكن را به بازار می آورند، اما قدرت خرید با این نرخ ها را ندارند. بخش مسكن با بقیه بخش ها تفاوتی ندارد كه بگوییم در بخش مسكن ركود تورمی وجود دارد، ولی در سایر بخش ها چنین وضعیتی نیست. البته، تقاضای سوداگری و سفته بازی در بخش مسكن بسیار كمتر از دهه های قبل است، و تقاضای مصرفی بالقوه وجود دارد.
بازار رهن متناسب با نیاز رشد نكرد
عبده تبریزی در پاسخ به پرسشی درباره تسهیلات مسكن، با تاكید بر این كه باید سقف وام مسكن افزایش یابد، گفت بارها گفته شده كه مسكن كالایی عمده است كه خانوار باید آنرا از محل پس انداز آینده خریداری كند و پس انداز گذشته پاسخگو نیست. در هیچ جای دنیا هم مردم عادی از محل پس انداز گذشته مسكن نمی خرند. در همه كشورهای توسعه یافته بازار رهن (بازار تسهیلات بلندمدت خرید مسكن) وجود دارد كه در آن مردم پول كمی می دهند و مابقی قیمت مسكن را به صورت تسهیلات و با بازپرداخت طولانی مدت تأمین می كنند.
وی افزود: از آنجایی كه در چهل پارسال نرخ تورم بالا داشته ایم، بازار رهن (بازار تسهیلات بلندمدت خرید مسكن) كشور توسعه نیافته است؛ بنا بر این بانك های فعلی حاضر به پرداخت چنین وامی نیستند، چون اگر بخواهند با نرخ سود ۲۵ درصد وام بدهند كه كسی توان بازپرداخت اقساط را ندارد. هم اكنون، تنها بانك عامل بخش مسكن چنین توانی را دارد، چون از محل خط اعتباری ارزان قیمتی كه از بانك مركزی بابت مسكن مهر گرفته، می تواند با سود ۱۰ درصد تسهیلات بدهد. ضمن اینكه همین ارقام تسهیلات ۶۰ و ۸۰ میلیون تومان را هم با مشكلات زیادی تأمین می كند. بدین سبب وام بیشتر و بزرگ تر نمی تواند بدهد.
وام مسكن به مناطقی كه احتمال سفته بازی دارد، داده نشود
مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی اضافه كرد: سقف تسهیلات مسكن باید افزایش داد، اما بانك مسكن منابعی ندارد تا این كار را انجام دهد. بنابراین، نباید نگران بود كه افزایش تسهیلات خرید مسكن، خود به قیمت بالاتر مسكن بینجامد. اگر پولی بود كه وام بیشتری داده شود، می توان این منابع را مدیریت كرد كه هر جا حس گردد امكان سفته بازی وجود دارد، وام مسكن در آن مناطق داده نشود. این ها وظیفه بانك مركزی است كه نظارت كند تا تسهیلات سفته بازانه داده نشود.
وی اشاره كرد: در دولت های نهم و دهم گفتند اگر وام برای خرید مسكن بدهیم، موجب تورم میگردد. بنا بر این برای ساخت تسهیلات داده شد، اما این تسهیلات به واحدهای لوكس و تجاری داده شد كه هنوز هم این منابع به بانك ها برنگشته است. در حالیكه اگر این وام ها به مردم عادی بابت خرید مسكن مصرفی داده می شد، تاكنون پول بانك ها بازپس داده شده بود.
معتقدم باید از سمت تقاضای مسكن حمایت شود/ سازنده ها خودشان می توانند تأمین اعتبار كنند
این اقتصاددان درباره اینكه آیا باید همچنان از سمت تقاضا حمایت شود یا اینكه با عنایت به كمبود مسكن، از سمت عرضه حمایت صورت گیرد؟، اظهار داشت: اگر پول كافی در نظام بانكی باشد كه از جانب عرضه كار را شروع نماییم و از عرضه هم حمایت شود، طبعاً بنده مخالفتی ندارم. اما اگر متقاضیان خرید مسكن توانمند شوند و بتوانند مسكن بخرند، سازنده ها به شكلی سرمایه كافی برای ساخت فراهم خواهند كرد. هم اكنون منابع كافی برای ساخت وجود دارد، سازنده به قدر كافی داریم و سازنده ها برای ساخت اعتبارهایی دارند و می توانند از بانك های مختلف هم وام بگیرند. در شرایط جاری كه قیمت مصالح بالا رفته، آنها به سرمایه در گردش بیشتر نیاز دارند. اما اگر مطمئن شوند تقاضای خرید هست، سازندگان به هر حال مسائل خودرا حل می كنند. البته، روش معمول در همه جای دنیا آن است كه ابتدا یك وام با سود بالاتر برای ساخت می دهند و سپس وام بلندمدت با نرخ سود پایین تر برای خرید می دهند و سازنده با آن می تواند بدهی بانك را بدهد تا این چرخه ادامه یابد. اما به سبب محدودیت منابع بانكی، به گمان من اگر منابع خرید را تأمین نماییم، املاك مسكونی با منابع سازندگان هم ایجاد می شود.
وی اشاره كرد: البته متأسفانه تا زمانی كه نرخ تورم تا این حد بالا باشد، نمی توان بازار رهن كشور را سامان داد.
روش پایین نگه داشتن نرخ تورم در دولت یازدهم
عبده تبریزی در پاسخ به این پرسش كه چرا در این چند ساله كه دولت ادعا می كرد نرخ تورم را تك رقمی كرده، بازار رهنی رشد نیافته است؟، اظهار داشت: در این مدت بانك ها سود خودرا پایین نیاوردند و با سود ۳۲ درصد تسهیلات می دادند. نرخ تورم پایین بود، اما نرخ سود متناسب با آن كاهش نیافت. این نرخ تورم اعلامی پایدار نبود و نظام بانكی بیشتر درگیر یك بازی شده بود. نرخ تورم در دولت دهم با دلار ارزان پایین نگه داشته شد؛ در دولت یازدهم هم نرخ تورم با بالا نگاه داشتن نرخ سود بانكیِ بیشتر از ۳۰ درصد روی سپرده ها و ۲۷ درصد روی منابع بین بانكی پایین نگاه داشته شد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب